De wijken van Eindhoven

Wat een 5,1 wel en niet betekent

Eindhoven komt uit op een 5,1. Dat cijfer is geen oordeel over de stad als geheel, maar het gemiddelde van 116 buurten die elk zijn afgezet tegen alle 14.667 buurten van Nederland. Eindhovense buurten zitten daarmee gemiddeld in de onderste 35% van het land. Dat is het lot van vrijwel elke grote stad in dit model: dichtheid en drukte kosten punten, en die kun je niet wegpoetsen door er een leuke wijk tegenover te zetten.

Interessanter is waar de stad uiteenvalt. Op voorzieningen scoort Eindhoven een 7,7 — de buurten zitten daarmee gemiddeld in de top 32% van Nederland. Op Rust & natuur een 4,2, de onderste 23%. Dat zijn geen twee losse feiten. Het is één feit, twee keer geteld: in de mediane Eindhovense buurt wonen 5.191 mensen per vierkante kilometer, tegen 2.364 in de mediane Nederlandse buurt. Die compactheid brengt de supermarkt op 0,6 kilometer en de huisarts op 0,8 — allebei ruim dichterbij dan landelijk gebruikelijk. En diezelfde compactheid zorgt ervoor dat je buren hoort.

Daartussen liggen veiligheid (4,8, onderste 30%) en welvaart en inkomen (5,3, onderste 38%). Gezinnen is met een 7,0 de op één na sterkste pijler: scholen, opvang en middelbaar onderwijs liggen in vrijwel de hele stad dichtbij. Wie wil weten welke buurten die gemiddelden omhoog of omlaag trekken, kan het snelst terecht bij de beste buurten van Eindhoven.

Een stad die pas in de twintigste eeuw stad werd

Eindhoven is jong als grote stad. Waar Utrecht en Den Haag hun vorm eeuwen geleden kregen, groeide Eindhoven vooral in de twintigste eeuw, aangedreven door Philips en de fabrieksterreinen die zich rond het centrum uitspreidden. Het bombardement in de oorlog en de wederopbouw daarna deden de rest: het centrum werd opnieuw ingericht en de stad slokte omliggende dorpen op.

Dat verleden zit nog in de plattegrond, en dus in de cijfers. Eindhoven bestaat uit een klein, functioneel Centrum (3,0) en zeven stadsdelen die ooit zelfstandige dorpen waren: Woensel, Stratum, Gestel, Strijp en Tongelre. Rond de oude dorpskernen liggen ringen naoorlogse arbeiderswijken, en daar weer omheen de nieuwbouw van de jaren tachtig tot nu. Die drie ringen scoren stelselmatig anders, en dat verklaart bijna de hele spreiding binnen de stad.

De oudste bewoningskernen zijn soms letterlijk blijven staan. Riel telt 110 inwoners en scoort een 8,9 — met een 9,8 op rust en een 9,9 op welvaart, maar een 5,7 op voorzieningen en een 3,6 op gezinnen. Urkhoven (195 inwoners) en Bokt (125 inwoners) zijn vergelijkbare restanten aan de rand. Het zijn geen woonwijken maar buurtschappen, en ze vertekenen elke stedelijke ranglijst waarin ze meedoen.

Werk: hoogopgeleid, maar niet vanzelf welvarend

Brainport heeft Eindhoven veranderd. De technische universiteit, de high-tech industrie in en om de stad, en de toeleveranciers die daaraan hangen trekken jaarlijks duizenden ingenieurs, promovendi en internationale kenniswerkers. Dat is terug te zien in wie hier woont: de helft van de huishoudens in de mediane Eindhovense buurt bestaat uit één persoon, tegen 31% landelijk. De gemiddelde huishoudgrootte is 1,9 tegen 2,3 in Nederland, en slechts 16% van de inwoners is 65 of ouder, tegen 22% landelijk.

Toch levert die kenniseconomie geen hoog welvaartscijfer op. De mediane woningwaarde in Eindhoven is € 376.000, bijna 11% onder het Nederlandse niveau van € 422.000. Het aandeel huishoudens met een hoog inkomen ligt met 22% wel boven de landelijke 19%, maar het aandeel lage inkomens is met 38% precies gelijk aan het landelijke cijfer. En de bijstandsdichtheid is meer dan het dubbele: 18 per 1.000 tegen 7,9 landelijk.

Dat is de kern van Eindhoven als woonstad. Er is een sterke bovenkant en een omvangrijke onderkant, en ze wonen in verschillende wijken. Het gemeentecijfer 5,3 op welvaart is een gemiddelde van twee steden die elkaar nauwelijks raken. Dat wordt zichtbaar als je de welvarendste buurten naast de armste wijken legt.

De wijken: waar de stad uiteenloopt

Eindhoven telt twintig CBS-wijken. De spreiding daartussen is groot — van 7,8 tot 3,0 — maar de spreiding binnen wijken is vaak nog groter. Dat is het belangrijkste dat je over de Eindhovense plattegrond moet weten.

Woensel-Noord: de nieuwbouwrand die de stad optilt

Boven het spoor liggen de hoogste cijfers van de stad. Achtse Molen (7,8) heeft 15.790 inwoners en scoort een 7,5 op veiligheid en een 8,0 op gezinnen; Kerkdorp Acht haalt daarbinnen een 8,5. Aanschot (7,2) is nog gemengder: de wijk bevat zowel Blixembosch-Oost (9,9, de hoogste van de stad, met bijna 7.700 inwoners) en Blixembosch-West (9,8, top 3% van Nederland) als Woenselse Heide (4,4, onderste 26% van het land — maar wel met een 9,5 op gezinnen). Eén wijknaam, twee totaal verschillende woonmilieus.

Direct daarnaast zakken de cijfers weg. Ontginning (3,4) is de naoorlogse ring van Woensel-Noord, met Jagershoef (3,1), 't Hool (3,1) en Vlokhoven (3,2) alle drie in de onderste 10% van Nederland — wat die buurten omlaag trekt is welvaart, niet het aanbod aan scholen. Dommelbeemd (6,1) zit ertussenin en heeft met Luytelaer (9,5) en Heesterakker (9,7) een duidelijke bovenkant — Heesterakker haalt een 9,8 op gezinnen en een 9,0 op veiligheid.

Woensel-Zuid: de laagste cijfers, de beste voorzieningen

Oud-Woensel (3,2), Erp (3,6) en Begijnenbroek (4,1) vormen de wijken direct boven het station. Alle drie scoren ze een 7 of hoger op voorzieningen — Oud-Woensel en Erp zelfs een 9,0 — en alle drie blijven ze onder de 4,0 op veiligheid. In Limbeek-Zuid staat een van de laagste buurtcijfers van Eindhoven: 2,6, de onderste 1% van Nederland, met een 2,5 op rust. Limbeek-Noord (2,7) en Hemelrijken (2,9) liggen ernaast. Woensel-West komt op 3,5 uit, met bijna 5.900 inwoners.

Wie alleen naar de voorzieningenlijst kijkt, ziet precies deze buurten bovenaan staan. Hemelrijken en Mensfort scoren allebei een 9,6 op voorzieningen, terwijl hun totaalcijfer 2,9 en 3,9 is. Dat is geen fout in de data: je woont er inderdaad op loopafstand van alles, en tegelijk in een buurt waar de andere vier pijlers hard tegenvallen. Ook Begijnenbroek laat de tweedeling zien, met Oude Gracht-Oost op 9,8 en Oude Gracht-West op 3,7.

Centrum: het hoogste voorzieningencijfer, het laagste veiligheidscijfer

Het Centrum haalt een 9,0 op voorzieningen en een 2,8 op veiligheid, en komt daarmee op een 3,0 uit. De Binnenstad zelf staat bovenaan de lijst van gevaarlijkste buurten met een veiligheidscijfer van 2,5. Daar hoort een kanttekening bij: 4.000 mensen wonen er, maar een veelvoud daarvan winkelt, werkt en gaat er uit. De gezinsscore van het Centrum staat op 4,1 — het laagste van de stad, en dat is nauwkeurig. Buurten als Witte Dame (2,8 totaal, 9,5 op voorzieningen) en Fellenoord zijn appartementenbuurten voor mensen die de stad in willen lopen, niet voor gezinnen die een tuin zoeken.

Strijp: het Philips-erfgoed, in twee richtingen

Strijp is het stadsdeel waar de fabrieken stonden, en dat zie je in de spreiding. Meerhoven (7,5) is de nieuwbouw bij de luchthaven, met het hoogste welvaartscijfer van alle wijken (8,8) en met Waterrijk als veiligste buurt van Eindhoven (9,5) en Bosrijk op een 9,3 totaal. Oud-Strijp (4,3) daarentegen heeft het op één na laagste rustcijfer van de stad: 2,7. Daar staan Philipsdorp (3,3) en Strijp S (3,7), dicht bebouwd en dicht op het spoor.

Halve Maan (4,6) laat zien hoe misleidend een wijkgemiddelde kan zijn. In dezelfde wijk ligt Zwaanstraat, met een 9,3 totaal, een 9,9 op welvaart en een 9,0 op gezinnen — een van de sterkste buurten van Eindhoven, binnen een wijk die als geheel onvoldoende scoort.

Stratum en Gestel: het zuiden, van villa tot naoorlogse flat

In het zuiden van de stad ligt de grootste welvaartsspreiding. Kortonjo (6,9) heeft Roosten met een 9,9 op welvaart, de top 1% van Nederland, én Kerstroosplein met een totaalcijfer van 3,4. Putten (6,5) combineert het buurtschap Riel (8,9) met Tivoli (3,1) en met Kruidenbuurt, dat dankzij een 9,0 op veiligheid en een 9,0 op gezinnen op een 8,3 komt, ondanks een welvaartscijfer van 5,3.

Oud-Stratum (4,6) is de dichtbebouwde schil rond het centrum: 8,6 op voorzieningen, 3,0 op rust, 5,4 op gezinnen. Aan de Gestelse kant staan de laagste welvaartscijfers van de stad. Oud-Gestel komt op 4,1 uit met een welvaartscijfer van 3,4, en Genderdal zakt naar 2,7. Rozenknopje (4,1) heeft een 8,8 op voorzieningen en een 2,9 op veiligheid. Alleen Gestelse Ontginning (5,6) houdt stand, mede dankzij Ooievaarsnest (8,4).

Tongelre: de rustigste van de binnenring

Tongelre is het stadsdeel met de minst extreme cijfers. Doornakkers (4,8) en De Laak (4,9) liggen net onder de voldoende, Oud-Tongelre (4,2) iets daaronder maar met een van de hoogste rustcijfers van de stad (5,1). Binnen Doornakkers ligt Tongelresche Akkers: 9,8 totaal en een 9,8 op gezinnen, gedeeld het hoogste van Eindhoven. Koudenhoven (8,4, rust 9,3) en Karpen (7,1) zitten aan de oostrand, waar de stad overgaat in het buitengebied.

Wonen: een huurstad met een koopschil

Het meest onderscheidende woningcijfer van Eindhoven is de eigendomsverhouding. In de mediane buurt is 45% van de woningen koop, tegen 74% landelijk. Omgekeerd is 55% huur tegen 26% in Nederland, en 29% van alle woningen is corporatiebezit — meer dan het dubbele van de landelijke 13%. Dat is een erfenis van de industriestad: er is op grote schaal gebouwd voor arbeiders, en dat bezit is grotendeels bij corporaties gebleven.

Ook het woningtype wijkt af. 65% van de woningen is eengezinswoning, tegen 87% landelijk. Reken erop dat je in de binnenring vaker een appartement of een rijtjeshuis zonder diepe tuin vindt dan een vrijstaand huis. De bouwjaren wijken minder af dan je bij een naoorlogse stad zou verwachten: 86% van de woningvoorraad dateert van voor 2000, tegen 89% landelijk. Eindhoven heeft dus wel wat meer nieuwbouw dan gemiddeld — 14% tegen 11% — en die nieuwbouw zit geconcentreerd in Meerhoven en de noordrand.

Voor kopers betekent dit twee dingen. Het prijsniveau ligt onder het landelijke gemiddelde, wat Eindhoven relatief toegankelijk maakt voor wie hier komt werken. Maar het koopaanbod is beperkt tot een minderheid van de voorraad, en het zit precies in de buurten die ook op de andere pijlers goed scoren. Wie wil zien waar dat prijsniveau het hoogst ligt, kan de duurste wijken van Eindhoven bekijken.

Veiligheid: waarom het cijfer een 4,8 is

In de mediane Eindhovense buurt zijn 36 misdrijven per 1.000 geregistreerd, tegen 24 landelijk — ruim de helft meer. Geweldsmisdrijven liggen met 2,9 tegen 2,2 een derde hoger. De grootste afwijking zit bij woninginbraken: 1,0 per 1.000 tegen 0,6 landelijk, bijna driekwart meer.

Dat gemiddelde is scheefgetrokken door een handvol buurten. Op de lijst van gevaarlijkste buurten staan naast de Binnenstad ook Vredeoord (450 inwoners) en Rapenland, plus Driehoeksbos en Karpen. Dat laatste geval is leerzaam: Karpen heeft 455 inwoners, staat vijfde op de gevaarlijkste-lijst én hoog op de rustigste buurten met een 9,2 voor rust, en komt daardoor alsnog op een totaalcijfer van 7,1. Bij zulke kleine aantallen inwoners tikt elk incident zwaar door in een cijfer per 1.000. Lees die lijsten daarom altijd samen met het inwonertal.

Aan de andere kant staan de nieuwbouwbuurten, waar de misdrijfcijfers structureel laag zijn. Waterrijk en Blixembosch-West scoren allebei een 9,5 op veiligheid, en Kerkdorp Acht een 9,0. Het verschil tussen de veiligste en de laagst scorende Eindhovense buurt is groter dan het verschil tussen Eindhoven en een gemiddelde Nederlandse gemeente. Het adres telt hier zwaarder dan de stad.

Voor wie Eindhoven werkt

Voor gezinnen is de stad beter dan het totaalcijfer suggereert. De basisschool ligt op 0,7 kilometer, iets dichterbij dan landelijk, en de gezinnenscore komt op 7,0 uit — de top 41% van het land. Het beste aanbod zit geconcentreerd: de beste gezinsbuurten liggen vooral in de buitenring, met Woensel-Noord voorop. Wel is het goed te weten dat maar 25% van de huishoudens kinderen heeft, tegen 35% landelijk — in veel Eindhovense buurten ben je met een gezin in de minderheid.

Voor starters en kenniswerkers is Eindhoven op papier gunstig: woningwaarden onder het landelijke niveau, veel huur, het station op mediaan 3,3 kilometer tegen 4,3 landelijk, en voorzieningen die in de hele binnenring boven een 7 scoren. De prijs die je daarvoor betaalt staat in het rustcijfer.

Voor rustzoekers is de stad lastig. Een 4,2 op Rust & natuur betekent dat je in de onderste 23% van Nederland zit, en de vier rustigste buurten — Riel, Bokt, Urkhoven, Wielewaal — tellen samen minder dan 600 inwoners. Wie ruimte zoekt in een echte woonwijk, komt eerder uit bij Dommelbeemd (rust 6,5), Gestelse Ontginning (5,3) of de oostrand rond Koudenhoven (9,3).

Zo lees je deze cijfers

Elk cijfer op deze site is relatief. Een buurt wordt vergeleken met alle 14.667 buurten van Nederland, niet met de rest van Eindhoven. Het landelijke midden ligt rond een 6,2; alles daaronder zit in de onderste helft. Het totaalcijfer weegt vijf thema's even zwaar: veiligheid, voorzieningen, welvaart & inkomen, Rust & natuur (dichtheid, geluid, groen, bomen en water) en gezinnen. Luchtkwaliteit telt niet mee in het cijfer, maar staat als losse meting op elke gebiedspagina. Daardoor ziet een stadscijfer er streng uit: dichtbevolkte gebieden verliezen bijna altijd punten op rust en veiligheid, ongeacht hoe prettig het er woont. Vergelijk Eindhovense buurten daarom vooral met elkaar, en gebruik het percentiel ernaast om te zien hoe uitzonderlijk een uitschieter is.

De data komt uit CBS Kerncijfers wijken en buurten 2025 en uit politiecijfers over geregistreerde misdrijven. Dat betekent dat sommige waarden een tot twee jaar oud zijn, en dat buurten met weinig inwoners onbetrouwbaarder scoren dan grote. Van 116 Eindhovense buurten hebben er ongeveer 100 tot 104 een bruikbare set woon- en misdaadcijfers; de rest zijn bedrijventerreinen, sportparken en het luchthavengebied waar nauwelijks iemand woont.

Wat de cijfers niet meten: sfeer, verenigingsleven, de kwaliteit van de scholen zelf, geluidsoverlast van de luchthaven, of de vraag of je je thuis voelt tussen je buren. Ze meten wel systematisch en overal hetzelfde, en dat maakt ze bruikbaar om een longlist terug te brengen tot drie wijken die je gaat bekijken. Begin daarvoor bij de wijken van Eindhoven en werk door naar de buurt.